Antworten auf häufige Fragen

Ein Einzelhandelskonzept ist im Bereich des Städtebaus und der Raumordnung ein Plankonzept, in dem festlegt ist, nach welchen Gesichtspunkten Einzelhandel in einem Raum geplant oder angesiedelt werden soll. Bezieht sich der Raum eines solchen Plankonzeptes auf eine Kommune, wird von einem kommunalen Einzelhandelskonzept gesprochen. Im Zuge der Ausarbeitung von Einzelhandelskonzepten, sie bedürfen einer regelmäßigen Überprüfung und Fortschreibung, können auch sogenannte "Zentrale Versorgungsbereiche" (ZVB) ausgewiesen werden.

Ein Einzelhandelskonzept enthält verbindliche Aussagen zur zukünftigen räumlichen, qualitativen und quantitativen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung und trägt damit zur Sicherung und Stärkung von Einzelhandelsstrukturen bei. Es ist damit eine wichtige Voraussetzung für eine sachgerechte, gemeindliche Planung und trägt zu einer Planungs- und Investitionssicherheit bei. Es ist vom Gemeinderat zu beschließen. Eine rechtliche Bindungswirkung entwickelt sich dabei durch die Umsetzung des Konzepts in der Bauleitplanung. Entsprechend der systematischen Stellung in § 1 Abs. 6 Nr. 11 Baugesetzbuch stellt das Einzelhandelskonzept als städtebauliches Entwicklungskonzept dabei einen Abwägungsbelang dar. Das Einzelhandelskonzept trägt der flexiblen Umsetzung Rechnung.

Seit der letzten Einzelhandelsstrukturuntersuchung Heidelberg 1997 hat sich die Einzelhandelsstruktur bundesweit und auch in Heidelberg grundlegend verändert. Insbesondere die Planungen für die Bahnstadt und die Konversionsflächen haben große Auswirkungen auf die Entwicklung des Heidelberger Einzelhandels, die eine Aktualisierung des Einzelhandelskonzeptes als Steuerungsgrundlage zur Ansiedlung von Einzelhandel und Nahversorgungsbetrieben in Heidelberg erforderlich machen. 

Die Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für Heidelberg im Sinne einer ganzheitlichen Stadtentwicklung hat drei zentrale Ziele:

1. Erhaltung und Stärkung des Einzelhandelsstandortes Heidelberg sowie der Funktionsvielfalt und Vitalität des innerstädtischen Heidelberger Hauptgeschäftszentrums
2. Stärkung der Stadtteilzentren als Treff-/ Einkaufs- und Lebensmittelpunkte
3. Flächendeckende fußläufige Erreichbarkeit von Läden mit Waren für den täglichen Bedarf (Vollversorgung).

Diese Ziele sind angesichts der jüngsten pandemiebedingten Entwicklungen – und insbesondere die daraus ableitbaren mittel- und langfristigen Folgen – auf den Einzelhandel aktueller und drängender denn je. Darüber hinaus setzt die Ausweitung des Onlinehandels den stationären Handel verstärkt unter Druck. Das neue Einzelhandelskonzept gibt strategische Handlungsempfehlungen zur Weiterentwicklung der Innenstadt, um Heidelberg auch künftig als Einkaufsstandort und Oberzentrum gerecht zu werden.

Die Abgrenzung sowie funktionale Definition eines zentralen Versorgungsbereichs dient als unentbehrliche Grundlage für die Steuerung des Einzelhandels im Rahmen der Bauleitplanung. Sie dienen dem Erhalt der Funktionsfähigkeit der Innenstadt und der Stadtteilzentren und nehmen, im Hinblick auf die Einzelhandelssteuerung als Grundlage zur Vermeidung von städtebaulichen Fehlentwicklungen, eine hervorzuhebende Stellung als schützenswerte Bereiche ein.

Unter zentralen Versorgungsbereichen sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Kommune zu verstehen, denen aufgrund von Einzelhandelsnutzungen – häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote – eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt. Ein zentraler Versorgungsbereich sollte möglichst eine über die reine Nahversor-gungsfunktion hinausreichende Zentralität entwickeln.

Für das Heidelberger Einzelhandelskonzept wurden die Einzelhandelsstandorte überprüft, bewertet und in ein hierarchisches Standortstrukturmodell eingeordnet. Maßgeblichen Einfluss auf die Einordnung eines Standortbereichs in das Standortstrukturmodell haben die vorhandenen Nutzungen, insbesondere im Hinblick auf das Einzelhandelsangebot und ergänzende gastronomische und Dienstleistungsangebote (Multifunktionalität) sowie auch künftige Entwicklungsmöglichkeiten. Zu den zu berücksichtigenden städtebaulichen und stadtentwicklungsrelevanten Zielvorstellungen zählen vor allem die Stärkung und der Schutz der zentralen Versorgungsbereiche und die Stärkung einer tragfähigen, wohnortnahen Grundversorgung, die durch eine räumlich möglichst nahe Zuordnung von Versorgungseinrichtungen zu Bevölkerungsschwerpunkten gewährleistet werden kann.

Zwei Kategorien stellen die wesentlichen Bestandteile der Heidelberger Standortstruktur dar: die zentralen Versorgungsbereiche und die Ergänzungsstandorte. Den zentralen Versorgungsbereichen liegt eine dreistufige Gliederung in Hauptgeschäftszentrum, Stadtteilzentren und Nahversorgungszentren zu Grunde. Ergänzt werden die zentralen Versorgungsbereiche um solitäre Nahversorgungsstandorte in städtebaulich integrierten Lagen. Darüber hinaus gibt es in städtebaulich nicht integrierten Lagen sogenannte Grundversorgungsstandorte für Lebensmittel sowie Sonderstandortbereiche für großflächigen nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel.

Karte zur Räumlichen Standortstruktur und Hierarchie (1,1 MB)

Sortimentslisten sind ein wichtiger Bestandteil eines kommunalen Einzelhandelskonzepts und dienen der Steuerung von Sortimenten bei Entscheidungen zu Einzelhandelsentwicklungen sowie bei Festsetzungen in der Bauleitplanung. Sie haben einen Bezug zu den örtlichen Verhältnissen aber auch zu den Entwicklungsperspektiven einer Kommune.
Die Heidelberger Sortimentsliste differenziert nach nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten:

Nahversorgungsrelevante Sortimente dienen der kurzfristigen beziehungsweise täglichen Bedarfsdeckung. Sie nehmen typischerweise insbesondere in Stadtteil- und Nahversorgungszentren zentrenprägende Funktionen ein. Sie haben dort entsprechend eine wichtige Magnetfunktion. Klassische Sortimente sind: Nahrungs- und Genussmittel, Backwaren und Drogeriewaren.
Zentrenrelevante Sortimente sind in der Regel für einen attraktiven Branchenmix notwendig und bedürfen einer zentralen Lage, da sie sich nicht nur durch die Erzeugung hoher Besucherfrequenzen und einer großen Ausstrahlungskraft auszeichnen, sondern ihrerseits auch selbst auf andere Frequenzbringer angewiesen sind. Ferner weisen sie Kopplungsaffinitäten zu anderen Handelsbranchen beziehungsweise Zentrenfunktionen auf (Kopplungsaffinität), haben überwiegend einen relativ geringen Flächenanspruch (Integrationsfähigkeit) und lassen sich häufig als so genannte „Handtaschensortimente“ Pkw-unabhängig transportieren. Klassische Sortimente sind: Bekleidung, Bücher, Elektronik und Multimedia und Sportartikel.

Bei nicht-zentrenrelevanten Sortimenten handelt es sich schwerpunktmäßig um solche Waren, die zentrale Standorte nicht prägen und aufgrund ihrer Größe und Beschaffenheit überwiegend an nicht-integrierten Standorten angeboten werden (zum Beispiel Baustoffe). Angesichts ihrer meist sehr großen Flächenansprüche (zum Beispiel Möbel) haben diese Sortimente in der Regel – wie auch in Heidelberg – für den Einzelhandel in den städtebaulich-funktionalen Zentren keine oder nur eine sehr untergeordnete Bedeutung und besitzen somit im Umkehrschluss keine oder nur sehr geringe Folgewirkung(en) für die zentralen Einkaufsbereiche.

Heidelberger Sortimentsliste (Entwurf Einzelhandelskonzept für Heidelberg) (152 KB)