Bodenrichtwert (Definition)
Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrzahl von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen.
Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung und sind in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären.
Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von der durchschnittlichen Grundstücksqualität der entsprechenden Richtwertzone bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert. Solche Abweichungen resultieren aus wertbeeinflussenden Merkmalen und Umständen wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgestalt.
Die Bodenwerte einzelner Grundstücke können vom definierten Bodenrichtwert um bis zu ± 30 % abweichen.
Bei Bedarf kann nach § 193 BauGB von den Antragsberechtigten ein Gutachten des "Gutachterausschusses für Grundstückswerte" über den Verkehrswert beantragt werden.
Informationen zu den Bodenrichtwerten 2022 und 2024
Bodenrichtwerte und Flächenangaben können ab dem 01.07.2022 kostenfrei über das Internetportal www.gutachterausschuesse-bw.de abgerufen werden. Erläuterungen, Listen und Bekanntmachungen finden Sie hier.
Korrekturen der Bodenrichtwerte 2022
Die zugehörige Bekanntmachung sowie die korrigierte Tabelle finden Sie hier.
Verfahrensdokumentation zu den Bodenrichtwerten 2022 und 2024
Die Dokumentation der angewendeten Verfahren zur Ermittlung der Bodenrichtwerte 2022 finden sie hier (281 KB). Für die Bodenrichtwerte 2024 ist die zugehörige Dokumentation hier (269 KB) zu finden.
Historische Bodenrichtwerte
Die Zeitreihen der Bodenrichtwerte in tabellarischer Form können hier abgerufen werden: Tabelle Zeitreihe BRW (Tabelle ohne Gewähr) (77 KB).
Die Indexreihen der Bodenrichtwerte in tabellarischer Form können hier abgerufen werden: Tabelle Indexreihe BRW (Tabelle ohne Gewähr) (60 KB).
Chronik der Bodenrichtwerte/Bodenrichtwertkarten des Heidelberger Gutachterausschusses seit 1964
Die Bodenrichtwertkarten von 1964 bis 1976 sind nicht mehr vorhanden, so dass nur tabellarische Wertübersichten abgebildet werden können.
Bis 2010 basiert die Namensgebung („… 1997/98“) auf den ausgewerteten Jahrgängen aus der Kaufpreissammlung. Danach zeigt die Namensgebung das erste Jahr der Gültigkeit auf („… 2011“).
Mit der Bodenrichtwertkarte 1997/98 wurde erstmals der Bodenrichtwert an die durchschnittliche baurechtliche Geschossflächenzahl (GFZ) im Sinne des § 20 Abs. 3 Baunutzungsverordnung gebunden. Die Art der baulichen Nutzung gilt pauschal für Flächen typischer Bebauung.
Die Bodenrichtwertveröffentlichungen erfolgten ab 1999/2000 in Euro.
Ab der Richtwertkarte 2003/04 entfiel der bis dahin übliche Abschlag für bebaute Grundstücke von 20 % (Bebauungsabschlag).
Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Flächen wurden erstmalig in der Richtwertkarte 2007/08 veröffentlicht.
Mit den grundsteuerbedingten Bodenrichtwerten 2022 musste der Gutachterausschuss erstmalig deckungsgleiche Zonen bilden, um mehrere Werte in einer Zone abbilden zu können. Ebenfalls erstmalig mussten flächendeckend Bodenrichtwerte bestimmt werden. Zur Bodenwertberechnung von bebauten Außenbereichsgrundstücken und Gemeinbedarfsgrundstücken wurden Bewertungsmodelle veröffentlicht. Eingeführt wurden das 700 m² Merkmale für Ein-/Zweifamilienhäuser und die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ).