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Gutachterausschuss
Gaisbergstraße 7
69115 Heidelberg
Fax (0 62 21) 58-2 49 00

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Bodenrichtwert (Definition)

Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrzahl von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen.
 
Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung und sind in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären.
Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von der durchschnittlichen Grundstücksqualität der entsprechenden Richtwertzone bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert. Solche Abweichungen resultieren aus wertbeeinflussenden Merkmalen und Umständen wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgestalt.
Die Bodenwerte einzelner Grundstücke können vom definierten Bodenrichtwert um bis zu ± 30 % abweichen.
 
Bei Bedarf kann nach § 193 BauGB von den Antragsberechtigten ein Gutachten des "Gutachter­ausschusses für Grundstückswerte" über den Verkehrswert beantragt werden.

Informationen zu den Bodenrichtwerten 2022 und 2024

Bodenrichtwerte und Flächenangaben können ab dem 01.07.2022 kostenfrei über das Internetportal www.gutachterausschuesse-bw.de abgerufen werden. Erläuterungen, Listen und Bekanntmachungen finden Sie hier.

Korrekturen der Bodenrichtwerte 2022

Die zugehörige Bekanntmachung sowie die korrigierte Tabelle finden Sie hier.

Verfahrensdokumentation zu den Bodenrichtwerten 2022 und 2024

Die Dokumentation der angewendeten Verfahren zur Ermittlung der Bodenrichtwerte 2022 finden sie hier (281 KB). Für die Bodenrichtwerte 2024 ist die zugehörige Dokumentation hier (269 KB) zu finden.

Historische Bodenrichtwerte

Die Zeitreihen der Bodenrichtwerte in tabellarischer Form können hier abgerufen werden: Tabelle Zeitreihe BRW (Tabelle ohne Gewähr) (77 KB).

Die Indexreihen der Bodenrichtwerte in tabellarischer Form können hier abgerufen werden: Tabelle Indexreihe BRW (Tabelle ohne Gewähr) (60 KB).

Chronik der Bodenrichtwerte/Bodenrichtwertkarten des Heidelberger Gutachterausschusses seit 1964

Die Bodenrichtwertkarten von 1964 bis 1976 sind nicht mehr vorhanden, so dass nur tabellarische Wertübersichten abgebildet werden können.
 
Bis 2010 basiert die Namensgebung („… 1997/98“) auf den ausgewerteten Jahrgängen aus der Kaufpreissammlung. Danach zeigt die Namensgebung das erste Jahr der Gültigkeit auf („… 2011“).
 
Mit der Bodenrichtwertkarte 1997/98 wurde erstmals der Bodenrichtwert an die durchschnittliche baurechtliche Geschossflächenzahl (GFZ) im Sinne des § 20 Abs. 3 Baunutzungsverordnung gebunden. Die Art der baulichen Nutzung gilt pauschal für Flächen typischer Bebauung.
 
Die Bodenrichtwertveröffentlichungen erfolgten ab 1999/2000 in Euro.
 
Ab der Richtwertkarte 2003/04 entfiel der bis dahin übliche Abschlag für bebaute Grundstücke von 20 % (Bebauungsabschlag).
 
Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Flächen wurden erstmalig in der Richtwertkarte 2007/08 veröffentlicht.

Mit den grundsteuerbedingten Bodenrichtwerten 2022 musste der Gutachterausschuss erstmalig deckungsgleiche Zonen bilden, um mehrere Werte in einer Zone abbilden zu können. Ebenfalls erstmalig mussten flächendeckend Bodenrichtwerte bestimmt werden. Zur Bodenwertberechnung von bebauten Außenbereichsgrundstücken und Gemeinbedarfsgrundstücken wurden Bewertungsmodelle veröffentlicht. Eingeführt wurden das 700 m² Merkmale für Ein-/Zweifamilienhäuser und die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ).

Benennung Jahr der Gültigkeit Datum der Veröffentlichung Download Karten Download Dokumente Bemerkungen
2024 2024 26.06.2024   Erläuterungen (329 KB)
Verfahrensdokumentation (269 KB)
Liste (225 KB)
 
2022 2022 21.02.2024   Bekanntmachung Korrekturen (18 KB)
Liste (598 KB)
 
2022 2022 29.06.2022   Bekanntmachung (187 KB)
Erläuterungen (351 KB)
Liste (776 KB)
 
2021 2021 23.06.2021 BRW-Karte (6 MB) Legende/Begründung (124 KB)
Wohnen/Gewerbe (339 KB)
Landwirtschaftliche Flächen (83 KB)
 
2019 2019/2020 03.06.2019 BRW-Karte (61,5 MB)    
2017 2017/2018 31.05.2017 BRW-Karte (16,3 MB)    
2015 2015/2016 06.05.2015 BRW-Karte (70,5 MB)    
2013 2013/2014 05.06.2013 BRW-Karte (93,7 MB) Legende (97 KB)
Wohnen/Gewerbe (199 KB)
Landwirtschaftliche Flächen (119 KB)
 
2011 2011/2012 25.05.2011 BRW-Karte (11,5 MB) Veröffentlichung (499 KB)
Wohnen/Gewerbe (37 KB)
Landwirtschaftliche Flächen (33 KB)
Änderung der Namensgebung
2007/2008 2009/2010 27.05.2009 BRW-Karte (6,6 MB) Wohnen/Gewerbe (11 KB)
Landwirtschaftliche Flächen (alphabetisch) (45 KB)
Landwirtschaftliche Flächen (nach Stadtteilen) (18 KB)
Erstmalig landwirtschaftliche Bodenrichtwerte
2005/2006 2007/2008 02.05.2007 BRW-Karte (10 MB) Veröffentlichung (97 KB)  
2003/2004 2005/2006 06.04.2005 BRW-Karte (8,4 MB) Veröffentlichung (109 KB) Bebauungsabschlag entfällt
2001/2002 2003/2004 03.12.2003 BRW-Karte (1,3 MB) Veröffentlichung (86 KB)  
1999/2000 2001/2002 25.04.2001 BRW-Karte (6,6 MB) Veröffentlichung (448 KB) Werte in Euro
1997/1998 1999/2000 05.05.1999 BRW-Karte (6,5 MB) Veröffentlichung (420 KB) Einführung der GFZ (Geschossflächenzahl)
1995/1996 1997/1998 30.04.1997 BRW-Karte (6,7 MB) Veröffentlichung (1,2 MB)  
1993/1994 1995/1996 20.04.1995 BRW-Karte (3,7 MB) Veröffentlichung (683 KB)  
1991/1992 1993/1994 30.09.1993 BRW-Karte (3 MB) Veröffentlichung (605 KB)  
1989/1990 1991/1992 19.09.1991 BRW-Karte (2,9 MB) Veröffentlichung (638 KB)  
1987/1988 1989/1990 28.09.1989 BRW-Karte (7,4 MB) Veröffentlichung (642 KB)  
1985/1986 1987/1988 10.12.1987 BRW-Karte (5,5 MB) Veröffentlichung (514 KB)  
1983/1984 1985/1986 25.07.1985 BRW-Karte (9,7 MB) Veröffentlichung (512 KB)  
1981/1982 1983/1984 16.06.1983 BRW-Karte (6,2 MB) Veröffentlichung (534 KB)  
1979/1980 1981/1982 19.06.1981 BRW-Karte (6,2 MB) Veröffentlichung (597 KB)  
1978 1979/1980 06.07.1979 BRW-Karte (6,3 MB) Veröffentlichung (621 KB)  
1977 1978 02.06.1978 BRW-Karte (7,7 MB) Veröffentlichung (507 KB)  
1976 1977 03.06.1977 BRW-Karte (7 MB) Veröffentlichung (556 KB)  
1975 1976 21.05.1976   Veröffentlichung (523 KB) Keine BRW-Karte vorhanden
1974 1975 14.03.1975   Veröffentlichung (518 KB) Keine BRW-Karte vorhanden
1973 1974 19.04.1974   Veröffentlichung (483 KB) Keine BRW-Karte vorhanden
1972 1973 22.06.1973   Veröffentlichung (510 KB) Keine BRW-Karte vorhanden
1971 1972 30.06.1972   Veröffentlichung (509 KB) Keine BRW-Karte vorhanden
1970 1971 nicht bekannt   Veröffentlichung (544 KB) Keine BRW-Karte vorhanden
1969 1970 nicht bekannt   Veröffentlichung (578 KB) Keine BRW-Karte vorhanden
1968 1969 nicht bekannt   Veröffentlichung (636 KB) Keine BRW-Karte vorhanden
1967 1968 nicht bekannt   Veröffentlichung (611 KB) Keine BRW-Karte vorhanden
1966 1967 21.04.1967   Veröffentlichung (468 KB) Keine BRW-Karte vorhanden
1965 1966 15.04.1966   Veröffentlichung (643 KB) Keine BRW-Karte vorhanden
1964 1965 25.06.1965   Veröffentlichung (522 KB) Keine BRW-Karte vorhanden
1963 1964 12.06.1964   Veröffentlichung (731 KB) Keine BRW-Karte vorhanden
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