Maßnahmen gegen unzulässige Wohnungsmieten

Durch die Eingabe der Merkmale der Wohnung in den Online-Mietspiegelrechner der Stadt erhält man die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete (OVM). 
 
Überschreitet die vereinbarte oder angekündigte Kaltmiete die OVM laut Mietspiegelrechner um mehr als 20 Prozent liegt der Verdacht auf eine unzulässige Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) vor. Sollte sich sogar eine Überschreitung um mehr als 50 Prozent ergeben, liegt der Verdacht auf Mietwucher nach § 291 Strafgesetzbuch (StGB) vor.

In Heidelberg erscheinen Wohnungsmieten oft zu teuer. Entscheidend ist aber, ob sie auch tatsächlich unzulässig hoch sind. Die Stadt möchte dazu beitragen, dass Wohnungen für breite Schichten der Bevölkerung erschwinglich bleiben. Ein wichtiger Schritt um dies zu beeinflussen ist, Mieterhaushalte und Vermieter in die Lage zu versetzen, selbst prüfen zu können, ob die in für ihre Wohnung verlangte Miete oder ein beabsichtigtes Mieterhöhungsverlangen sich im angemessenen Rahmen hält oder bereits unzulässig hoch ist.
Zu diesem Zweck stellt die Stadt Heidelberg auf ihrer Homepage einen Mietspiegelrechner plus die dazugehörige Mietspiegelbroschüre kostenlos für alle Interessierten zur Verfügung. Mit Hilfe dieses Online- Rechners kann die monatliche sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete (OVM) ermittelt werden.
Damit der Online-Rechner verlässlich einen ortsüblichen Mietwert ermitteln kann, muss dieser mit den notwendigen Daten gefüttert werden. Daher sollten im Vorfeld die dafür notwendigen Wohnungs- und Gebäudedaten beschafft werden.
Besondere Bedeutung hat das Baujahr des Gebäudes. Um dieses zu erfahren, ist die erste Wahl einen Blick in den Energieausweis des Gebäudes zu werfen. Grundsätzlich sollte jeder Vermieter einen vorlegen können. Fast jedes neue Gebäude, das auf übliche Temperaturen beheizt werden soll, braucht einen Energieausweis. Außerdem ist ein Ausweis notwendig, wenn ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder neu vermietet wird. Die Vorgaben dazu beruhen auf dem Gebäudeenergiegesetz. Falls dies nicht zum Erfolg führt, besteht noch die Chance, mit dem Einverständnis des Vermieters, Einblick in eine möglicherweise bei der Stadt archivierte Bauakte zu nehmen und dort fündig zu werden. Ob eine Bauakte in den Archiven existiert, kann hier erfragt werden: Akteneinsicht-Stelle im Kompetenzzentrum beim Amt für Baurecht und Denkmalschutz.

Wie wird die Basismiete ermittelt?

Zur Ermittlung der sogenannten Basismiete (Mietspiegelbroschüre S. 10-13 Basismietpreistabelle) benötigt man also das Baualter des Gebäudes (Amt für Baurecht und Denkmalschutz) sowie die Wohnungsgröße (Quadratmeter der Wohnfläche) (Mietspiegelrechner S. 16 Nr. 1)
Zu- und Abschläge auf Grund verschiedener Gebäude- bzw. Wohnungsmerkmale verändern diesen Basiswert (Mietspiegelbroschüre S. 14-16). Die Ermittlung dieser weiteren Merkmale kann etwas aufwändig sein, ist jedoch unerlässlich, um den Mietspiegelrechner ausreichend mit Daten füllen zu können, so dass dieser letztlich die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln kann (Mietspiegelrechner).
Weitere Auskünfte zum Mietspiegel gibt es beim Amt für Stadtentwicklung und Statistik zur Abteilung Statistik oder auch beim  Mieterverein Heidelberg e.V. bzw. bei Haus & Grund.
Es gibt naturgemäß immer wieder Fälle, in denen die Wohnungsmerkmale mit über- als auch unterdurchschnittlichen Wohnungsqualitäten nicht oder nicht angemessen im Mietspiegel berücksichtigt sind. Diese Sonderfälle werden über einen bis zu 24-prozentigen Zu- oder Abschlag auf die ortsübliche Vergleichsmite (OVM) berücksichtigt.
Da diese Besonderheit eine sehr individuelle und teilweise schwierige Prüfung und Bewertung beinhalten kann, die möglicherweise erst vor Gericht entschieden wird, soll die sogenannte 2/3 Mietpreisspanne (Mietspiegelbroschüre S. 7 Absatz) in dieser ersten Vorprüfung außen vor bleiben.

Der Negativ-Katalog zeigt wo die Zu- oder Abschläge nicht gelten

Ein Negativ-Katalog (Mietspiegelbroschüre S. 8) zeigt für welche Merkmale diese besonderen Zu- oder Abschlag nicht gelten.

Wichtig zu wissen ist auch, dass der Mietspiegel und somit auch der Mietspiegelrechner nicht für jeden Wohnraum oder auch Wohnform angewendet werden kann (Mietspiegelbroschüre).

Nachfolgend einige wesentliche Ausnahmefälle:
Mietpreis- und belegungsgebundener Wohnraum (für ältere „Sozialwohnungen“ gilt die Satzungsmiete und für neuere, ab dem Baujahr 2008, ein Mietabschlag zwischen 20 bis 40 Prozent auf die OVM. Der genaue Mietabschlag hängt von den jeweiligen Förderbedingungen ab, dieser ist im jeweiligen Mietvertrag nachzulesen); eine Wohnung im Einfamilienhaus; eine Wohnung im Zweifamilienhaus, wenn der Vermieter selbst auch darin wohnt; ein einzeln vermietetes Zimmer z.B. in einer Wohngemeinschaft; eine vollständig möblierte Wohnung.
Natürlich darf auch in diesen Fällen nur eine angemessene Miete für die Überlassung des Wohnraums verlangt werden. Als Maßstab oder Referenzwert sind hier Vergleichsmieten ähnlicher Wohnraum-Überlassungen heranzuziehen. Für diese Sonderfälle empfiehlt es sich, im Bedarfsfall Fachanwälte zu kontaktieren, beispielsweise über den Mieterverein Heidelberg e.V.oder über Haus & Grund für die Vermieterseite.

Es gelten unterschiedliche Mietobergrenzen für: Mieterhöhungsverlangen in einem bestehenden Mietverhältnis, Wiedervermietung nach einem Mieterwechsel und erstmaligen Vermietungen (Erstbezug nach Neubau oder umfangreicher Modernisierung).
Anwendung des Ergebnisses des Mietspiegelrechners auf die verschiedenen Fälle:
Falls Vermieter Mieten in einem bestehenden Mietverhältnis anheben möchten, richten sie ein sogenanntes Mieterhöhungsverlangen an den Mieterhaushalt. Ein Mieterhöhungsverlangen muss korrekt formuliert sein und ist an bestimmte weitere Voraussetzungen gebunden. Unter anderem gilt, dass der Mieter gemäß § 558 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) einen Anspruch darauf hat, dass seine Miethöhe mindestens 15 Monate unverändert bleibt. Ein Mieterhöhungsverlangen darf dem Mieter also frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung zugesandt werden ("Jahressperrfrist"). Hält sich der Vermieter hierbei an die Kappungsgrenze (Erhöhung der Kaltmiete um maximal 15 Prozent innerhalb von 3 Jahren) (Link) und überschreitet dabei nicht die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegelrechner, ist sein Erhöhungsverlangen zulässig und wohl auch angemessen. Stimmt der Mieterhaushalt einem solchen Mieterhöhungs-Verlangen nicht zu, könnte der Vermieter seinen Wunsch wahrscheinlich vor Gericht durchsetzen (Link zum BGB). Überschreitet das Mieterhöhungs-Verlangen jedoch die OVM und oder beachtet der Vermieter die Vorgaben der Kappungsgrenze nicht, kann der Mieterhaushalt seine Zustimmung verweigern, mit der berechtigten Hoffnung, dass seine Haltung vor Gericht bestätigt wird. Die Gerichte orientieren sich in der Regel an den Werten des qualifizierten Heidelberger Mietspiegels.
 
Bei einer Wiedervermietung nach einem Mieterwechsel sieht das etwas anders aus. Hier gilt die sogenannte Mietpreisbremse (§ 556d BGB). Diese regelt, dass in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt wie Heidelberg, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (OVM) liegen darf, bis auf  3 Ausnahmefälle.
 
Ein Ausnahmefall ermöglicht es dem Vermieter, eine Wiedervermietungsmiete zu verlangen, die der im vorherigen Mietvertrag vereinbarten Miete entspricht, auch wenn diese die OVM + 10 Prozent übersteigt. Sie darf jedoch nicht die Grenze für eine unzulässige Mietpreisüberhöhung überschreiten. Sie muss also noch unterhalb der Oortsüblichen Vergleichsmiete (OVM) plus 20 Prozent liegen.
 
Ein weiterer Ausnahmefall ist die Erstvermietung einer Neubau-Wohnung oder nach einer umfassenden Modernisierung.
In beiden Fällen darf die Obergrenze OVM plus 10 Prozent überschritten werden. Damit wäre auch hier eine Erstvermietungsmiete bis zur OVM plus 20 Prozent zulässig. Unter den Begriff Neubauwohnungen fallen alle Wohnungen, die nach dem 1.Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden. Wurden jedoch Wohnungen nur erweitert, also der Zuschnitt geändert oder bestehende Wohnungen aufgeteilt bzw. zusammengelegt, gilt dies nicht als neuer Wohnraum. Das eigentliche Problem bei ganz neuen Gebäuden besteht darin, dass der Mietspiegel diese Wohnungen teilweise nicht abbildet, da diese Wohnungen bei der Mietspiegelerhebung noch gar nicht bezogen waren. Für solche Fälle sind vergleichbare Wohnungen in der Umgebung heranzuziehen. Hier wäre möglicherweise der Kontakt zum Mieterverein Heidelberg e.V.  oder zu Haus & Grund hilfreich.
 
(Anmerkung: Die für die Modernisierung zulässige Mieterhöhung lässt keine weiteren Zuschläge für Modernisierung (§ 555b BGB) bei der Ermittlung der OVM nach dem Mietspiegel zu).

Besteht nach Überprüfung der Miete der Verdacht auf eine unzulässige Mietpreisüberhöhung, weil die tatsächliche Kaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent oder gar um 50 Prozent übersteigt, sollte dies der Stadt gemeldet werden. Dafür kann folgendes Formular (408 KB) ausgefüllt als Anhang einer Email an: kompetenzzentrum.wohnen@heidelberg.de  weitergeleitet werden.

Kommt die Stadt nach einer ersten Einschätzung zum Ergebnis, dass eine unzulässige Mietpreisüberhöhung vorliegt, können Maßnahmen erfolgen. Vor der Einleitung rechtlicher Schritte kommt die Stadt auf die meldenden Mieterhaushalte zu. 
Stellt die Stadt eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetztes fest, wird sie - nur mit dem ausdrücklichen Einverständnis des betroffenen Mieterhaushaltes -  zunächst versuchen, die Vermietenden zur Höhe der zulässigen Miete zu beraten und eine Reduzierung zu erwirken.
In den Fällen, in denen mit den Vermietern keine Einigung herbeigeführt werden, kann, wird der Erlass eines Bußgeldbescheids geprüft und im Bedarfsfall auch erlassen. Gegen einen Bußgeldbescheid kann der Vermieter Einspruch einlegen; in der Regel muss die Angelegenheit dann vom Amtsgericht entschieden werden.

Der qualifizierte Heidelberger Mietspiegel (§§ 558c und 558d BGB)    
Der Mietspiegel schafft Transparenz und Rechtssicherheit im gesetzlichen Mieterhöhungsverfahren. Auch bei Erst-und Wiedervermietungen lässt sich damit prüfen, ob die Kappungsgrenze eingehalten ist. Schließlich ist der Mietspiegel mit dem städtischen Mietspiegelrechner auch für die Prüfung der Mietpreisbremse und in Verbindung mit einem gesonderten Berechnungstool zur Prüfung von Verdacht auf Mietpreisüberhöhungen nach § 5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz) und von Mietwucher (nach § 291 StGB Strafgesetzbuch) nutzbar.
  
Kappungsgrenze  (§ 558 Abs. 3 S. 2 BGB i.V. Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 26. Mai 2020 gültig bis 31. Okt. 2025): Grundsätzlich gilt, dass in Deutschland die Wohnraummieten innerhalb von 3 Jahren mehrfach erhöht werden können, soweit dabei die Grenzen der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschritten werden und die Erhöhung insgesamt 20 Prozent nicht überschreitet. Da Heidelberg zu den Gebieten mit Wohnraummangellage gerechnet wird, gilt hier auf Grund einer Landesverordnung eine Kappungsgrenze von 15 Prozent. Die Miete darf also binnen drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent steigen, selbst wenn im Einzelfall die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete erlauben würde. Unerheblich bleibt, wenn der Vermieter in den Jahren zuvor die Miete nicht erhöht hat. Mieterhöhungen wegen Modernisierung und gestiegener Betriebskosten bleiben außen vor. Die Miete ist zur Berechnung der Kappungsgrenze um entsprechende Erhöhungen zu bereinigen. Erhöht der Vermieter die Miete auf bis zu 15 Prozent und verlangt zugleich erhöhte Betriebskosten, muss der Mieter natürlich mehr als bloß 15 Prozent Kostensteigerung akzeptieren. Ausgangspunkt zur Berechnung der Kappungsgrenze ist also die reine Kaltmiete ohne Betriebskostenvorauszahlung oder bei Vereinbarung einer Inklusiv- oder Bruttomiete der vereinbarte Pauschalbetrag. Überschreitet die Mieterhöhung die Kappungsgrenze, ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht formell unwirksam, sondern nur insoweit unbegründet, als die Kappungsgrenze überschritten wird. Übersteigt das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die Kappungsgrenze, ist die Mieterhöhung um den Mehrbetrag zu kürzen.

Mehrfache Mieterhöhung (Beispiel): Ausgangsmiete seit 1.4.2020 = 800 €
Mieterhöhungen sind alle 15 Monate möglich, § 558 Abs. 1 BGB, nächste Mieterhöhung zum 1. Juli 2021 auf z.B. 840 €.
Mieterhöhung zum 1.Oktober 2022 auf 880 €.
Mieterhöhung zum 1. Januar 2024 auf 940 €.
Maximal mögliche Erhöhung binnen drei Jahren wäre 15 Prozent von 800 €. Damit wäre eine Erhöhung von insgesamt 120 € auf 920 € zulässig. Der die Kappungsgrenze übersteigende Betrag von 20 € kann nicht gefordert werden, auch wenn die ortsübliche Miete 940 € und mehr beträgt. Die Mieterhöhung im dritten Jahr darf also maximal 40 € betragen (also von 880 € auf 920 €).
 
Mietpreisbremse (§ 556d BGB) Die aktuelle Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbremse) ist gültig bis 30. Juni 2025. Dabei dürfen die Mieten zu Beginn des Mietverhältnisses in 89 Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg, dazu gehört auch Heidelberg, das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete nur um maximal zehn Prozent übersteigen. Eine der vier Ausnahmen von diesem Grundsatz erlaubt es Vermietern bei Wiedervermietungen ihre bisherige Miete weiterhin verlangen zu können. Man spricht von einem sogenannten Bestandsschutz für die Vermieter. Im Ergebnis darf die Wiedervermietungsmiete der aus dem vorherigen Mietverhältnis entsprechen, auch wenn diese aktuell die ortsübliche Vergleichsmiete (OVM) um mehr als zehn Prozent überschreitet. Allerdings werden Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb der letzten zwölf Monate vor der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden, nicht berücksichtigt. So sollen Tricksereien und Umgehungen zu Lasten des neuen Mieters verhindert werden. Zum 1. Januar 2019 waren ergänzende Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG) in Kraft getreten. Danach sind Vermieter verpflichtet, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt. 
 
Zudem gelten folgende weitere Ausnahmen:
- Mietverhältnisse für den sogenannten vorübergehenden Gebrauch (eine Wohnung wird von vorn herein nur für einen kurzen Zeitraum vermietet, der Zeitraum muss im Einzelfall bestimmt werden), §§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Wird jedoch im Zusammenhang mit dem Bezug der Wohnung ein dauerhaftes Arbeitsverhältnis aufgenommen und der Lebensmittelpunkt in dieser Wohnung begründet, handelt es sich nicht um einen vorübergehenden Gebrauch. 
- Neubauten, die erstmalig nach Oktober 2014 vermietet werden oder nach einer umfassenden Modernisierung (wenn im Zuge des Mieterwechsels modernisiert wird bzw. während des früheren Mietverhältnisses, aber ohne dass der Vermieter eine Modernisierungsmieterhebung geltend gemacht hat), § 566 f BGB.
 
Vermieter, die sich auf die Ausnahme einer vorangegangenen Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB), erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 (§ 556f Satz 1 BGB) berufen wollen, sind verpflichtet, unaufgefordert über diese Umstände Auskunft zu erteilen. Bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse gilt, dass ein Mieter die ab Vertragsschluss zu viel gezahlte Miete zurückverlangen kann, sofern er innerhalb eines Zeitraums von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses einen Verstoß gegen die Regelungen der Mietpreisbremse rügt. Wenn der Mieter den Verstoß erst mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses rügt, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen. Eine Rückforderung vom Beginn des Mietverhältnisses an soll zudem ausgeschlossen sein, wenn das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet war. In diesem Fall soll der Mieter ebenfalls nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene zu viel gezahlte Miete zurückverlangen können. § 556g BGB wurde entsprechend geändert. Für bereits bestehende Mietverhältnisse bleibt es dabei, dass eine Rüge nur für die Zukunft wirkt und Mieter überzahlte Mieten nur ab der Rüge zurückverlangen können. Das ergibt sich aus Artikel 229 § 51 EGBGB, nach dem auf bis einschließlich 31. März 2020 entstandene Mietverhältnisse die bisherige Fassung von § 556g BGB anzuwenden ist, die eine Wirkung der Rüge nur für die Zukunft vorsieht. 

Mieterschutz bei Umwandlung eines Mehrfamilien-Miethauses in Eigentumswohnungen (u.a. §§ 566, 573, 577 BGB)

Die Umwandlung von Mehrfamilien-Miethäusern in Eigentumswohnungen ist meist ein lukratives Geschäft. Nicht selten werden spekulativ überhöhte Kaufpreise für das Mehrfamilienhaus in Erwartung hoher Profite beim Verkauf der Einzelwohnungen gezahlt. Eine „mieterfreie“ Wohnung kann teurer verkauft werden als eine vermietete. Also werden „umgewandelte“ Mieter häufig gekündigt oder „rausgekauft“. Es besteht eine besondere Kündigungssperrfrist bei Umwandlung. Es ist zu prüfen, ob der Erwerber überhaupt berechtigt ist, über die Wohnung zu verfügen. Als Nachweis gilt ein aktueller Grundbuchauszug. Der Verkauf der Wohnung an einen Dritten hat keinen Einfluss auf die Gültigkeit des Mietvertrags. Jeder Erwerber tritt mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Einen Anspruch des Mieters auf Erwerb der von ihm bewohnten Wohnung vor anderen Käufern („Vorkaufsrecht“) gibt es bei allen Wohnungsarten (§ 577 BGB). Beim ersten Verkauf der Wohnung an einen Dritten (BGH VIII ZR 250/05) können Mieter, nachdem ihnen die Bedingungen des Kaufvertrages bekannt gemacht wurden, noch bis zu zwei Monate später in diesen Vertrag eintreten. Die Vereinbarung eines überhöhten Kaufpreises ist sittenwidrig und nichtig, wenn diese Regelung nur den Zweck hat, das Vorkaufsrecht des Mieters zu vereiteln (BGH VIII ZR 271/04).
Wenn der Mieter nicht kaufen will, bleibt sein Mietvertrag trotzdem bestehen. Für Mieter, die von Umwandlung und Wohnungsveräußerung betroffen sind, gilt eine Kündigungssperrfrist. Diese Sperrfrist gilt auch für den Kündigungsgrund „Hinderung wirtschaftlicher Verwertung“ (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) und nicht nur für den Kündigungsgrund „Eigenbedarf“ (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das Datum des Kaufvertrags ist nicht entscheidend, sondern das Datum des Grundbucheintrags. Wie lange die Sperrfrist ist, hängt von den Umständen ab. Sie beträgt mindestens drei Jahre. § 577a Abs. 2 des BGBs ermöglicht es den jeweiligen Bundesländern, die Sperrfrist bei Eigenbedarf auf bis zu zehn Jahre auszudehnen. In Heidelberg gilt wegen der Wohnraummangellage ein fünfjähriger Kündigungsschutz.            
Die Kündigungssperrfrist ist ausgeschlossen bei Mietverhältnissen der in § 549 Absatz 2 BGB bezeichneten Art (Wohnraum zu nur vorübergehendem Gebrauch, möblierter Wohnraum in der Wohnung des Vermieters bei Vermietung an Einzelpersonen, Wohnraum juristischer Personen, die an Menschen mit dringendem Wohnbedarf vermieten, Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen).
Besonders interessant wird es, wenn es um die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf nach Eigentümerwechsel geht. Hierzu ist festzuhalten, dass die Sperrfrist komplett entfällt, wenn der Mietvertrag erst nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung unterzeichnet wurde. Dann gilt für das Mietverhältnis die reguläre Kündigungsfrist, die sich aus dem Mietgesetz bzw. dem Mietvertrag ergibt.                                                                                                                              
Sollte der vorherige Eigentümer die umgewandelte Wohnung bewohnen und wird dann zum Mieter, hat er keinerlei Anrecht auf die Sperrfrist wegen Eigenbedarf. Er unterliegt stets dem regulären Kündigungsgesetz, ganz gleich, wann er den Mietvertrag unterzeichnete.
(Quelle: Mietrecht.org und Deutscher Mieterbund)

Umlage der Modernisierungskosten auf die Miete (u.a. 555b, 559 BGB) 

Auch bei Modernisierungsmaßnahmen gilt bei Neuvermietungen grundsätzlich weiterhin die Mietpreisbremse. Allerdings darf bei einer Modernisierung, die in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt wurde, die ortsübliche Vergleichsmiete sowie die Mietpreisbremse ( plus 10 Prozent) ausnahmsweise überschritten werden. Bei der Ermittlung der Neuvertragsmiete ist für den Umfang der zulässigen Überschreitung zu beachten, dass zusätzlich zu der zulässigen Modernisierungsmieterhöhung keine weiteren Zuschläge für die Modernisierung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel berücksichtigt werden. Beispielsweise darf ein neuer Parkettboden, nicht innerhalb der Modernisierungsmieterhöhung und zusätzlich auch als Zuschlag bei der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden.
 
Beispiel: Ein Vermieter modernisiert eine Wohnung für insgesamt 8.000 Euro. Er erhält dafür eine öffentliche Förderung in Höhe von 500 Euro, die von den Modernisierungskosten abgezogen wird. Von den verbleibenden 7.500 Euro werden 30 Prozent als Erhaltungsaufwand abgezogen.
Es bleiben also noch 5.250 Euro, die ein Vermieter auf die Miete umlegen kann. Jährlich 8 Prozent dieses Betrags darf ein Vermieter als Modernisierungszuschlag verlangen, also 420 Euro. Die Miete kann somit monatlich um 35 Euro nach Abschluss der Modernisierung erhöht werden.
Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen dürfen nicht umgelegt werden. Werden Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555b BGB in einem bestehenden Mietverhältnis vorgenommen, wie zum Beispiel eine energetische Modernisierung, dürfen Vermieter nur Modernisierungskosten in Höhe von 8 Prozent jährlich auf die Miete umlegen (siehe §559 BGB). Aber: Es gibt auch für diesen Fall eine gesetzliche Kappungsgrenze. Die reine Modernisierungserhöhung darf in einem Zeitraum von 6 Jahren nicht mehr als 3 Euro pro m² Wohnfläche betragen. Liegt die bisherige Miete unter 7 Euro pro m², sind es höchstens 2 Euro pro m². Abzuziehen von den umlagefähigen Modernisierungskosten ist der Teil der Kosten, der für reine Erhaltungsmaßnahmen der Mietsache erforderlich gewesen wäre. Gegebenenfalls ist dieser Aufwand zu schätzen (siehe § 559 Abs. 2 BGB).  Nur der Rest darf als Modernisierung umgelegt werden. Liegen die umlagefähigen und auf die Mieter umgelegten Kosten der Modernisierungsmaßnahmen unter 10.000 Euro, kann der Anteil des Erhaltungsaufwands mit 30 Prozent angesetzt werden (sog. „vereinfachtes Verfahren“ gemäß § 559 c BGB). Bei höheren Modernisierungskosten ist er abhängig von der Art der Sanierung. Öffentliche Förderungen sind von den umlagefähigen Kosten abzuziehen und reduzieren die Mieterhöhung durch Modernisierung.

Die Mietpreisbremse greift nicht bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Eine Modernisierung ist allerdings erst umfassend, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt. Eine solche Gleichstellung ist anzunehmen, wenn die Modernisierung im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert (mindestens ein Drittel der Neubaukosten) und zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht (BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 369/18).

Rechenbeispiel für die Umlage der Kosten:
Modernisierungskosten = 1000 Euro.
1000 x 8 : 100 : 12 = 6,67 Euro Mieterhöhung pro Monat

Bei Fragen zur Mietpreisbremse und der Modernisierungserhöhung handelt es sich um zwei der schwierigsten, rechtlichen Themen des Mietrechts.
Zudem sind die meisten relevanten Vorschriften relativ neu, so dass es hierzu noch keine gefestigte Rechtsprechung gibt.
Die Stadt weist daher darauf hin, dass für die Richtigkeit und Vollständigkeit der hier dargestellten Aussagen keine Gewähr übernommen werden kann. Wir empfehlen, im Falle konkreter, auf ein einzelnes Mietverhältnis bezogener Fragen einen Rechtsbeistand zu kontaktieren oder bei den Interessenvertretungen Mieterverein Heidelberg e.V.  und Haus & Grund um rechtliche Beratung nachzusuchen.